お電話、メールにてご相談の日時をご予約ください。
まずは、あなたのご要望・お悩みをお聞かせください。
あなたの要望やお悩みによって売却方法は大きく変わります。

ご遠慮することなく何でもお話ください。
電話でのお問い合わせ：平日9:00～17:30です。
メールでのお問合せ：24時間受付しています。

ご指定の場所や弊社事務所にて詳しい事情をお伺いしながら、あなたの状況や要望をお伺いします。
お悩みのこと、心配なこと、気がかりなこと、「こんなことを聞いても大丈夫かな？」などと思わず、何でもざっくばらんにお話しください。
時間の許す限りじっくりと丁寧にお話をお伺いし、解決のための手段や方法をご提案いたします。

【ご相談例】〈お住み替えをお考えの方〉

• 住宅ローンが残っているけど大丈夫？
• 手持ち資金がさほどないのですが…
• 購入が先ですか？売却が先ですか？
• 売却後の手取り金額はいくら位？

〈相続物件の売却相談の方〉

• 相続税が心配。
• 今、相続で揉めているけど大丈夫？
• 相続人が沢山いるのですが…
• 弁護士さんや税理士さんに相談しなくてよいのか。

〈離婚による売却相談の方〉

• 住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者の責任は？
• 住宅ローンの名義変更は出来るのか？
• 住宅ローンが残っている場合の財産分与は？

〈ローンのお支払いによる売却相談の方〉

• これ以上住宅ローンを支払っていけない。
• 住宅ローンの滞納が２ヶ月ある
• 税金の未払がある。
• 競売と任意売却について知りたい。
• 任意売却してもローン残の方が多くなりそう…

不動産売却金額がそのままお受取金額になるわけではありません。
不動産売却には様々な諸経費や税金が発生します。

主な諸費用を説明させていただいた上であなたの状況に合わせ予測いたします。

【主な諸費用】
〈仲介手数料〉
取引額に応じた仲介手数料が必要になります。
〈測量費用〉
隣地との境界や面積を確定させる場合に必要になります。
〈住宅ローン〉
住宅ローンが残っている場合には、借入金の返済・抵当権の抹消手続きが必要になります。

【主な税金】
〈印紙税〉
契約書に貼る印紙代。
売買代金によって額面は異なります。
〈所得税・住民税〉
売却に伴う譲渡益が発生した場合、所得税・住民税が必要となります。

不動産の売却の動機は様々ですが、どのような理由においても、いくらで売れるのか分からなければ次の計画に進むことはできません。
売却を決めておられる方はもちろん、売却をご検討中の場合や将来に備え、今の価格を知っておきたいという方もご相談下さい。

無料でお承ります。

適正価格のご提案のために、対象不動産の物件調査を行います。

〈 現地調査 〉

主に

• 接面道路調査
• 給排水施設
• 境界線・境界標
• 土地建物の利用状況

〈相続物件の売却相談の方〉

主に

• 登記簿記載事項
• 隣接所有者
• 測量図、建物図、公図

〈 役所調査 〉

主に

• 都市計画法、建築基準法の制限
• 道路関係
• その他法令制限
• 上下水道の埋設管

あなたの不動産の売却が見込める金額のご提示をいたします。
実際の販売価格については、あなたのご希望を伺いながら設定していきます。

正式に不動産のご売却をご決断されましたら、不動産の売却活動のための契約を締結させていただきます。
媒介契約には３種類あります。

【不動産媒介契約】
《専属専任媒介契約》

仲介を１社の不動産会社に依頼する契約。 他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することや自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）についても、依頼した不動産会社を通して取引する事が義務付けられます。 簡単に言うと、 不動産売却活動の全てを契約した不動産会社に任せる契約になります。

《専任媒介契約》

専属専任媒介契約とほぼ同様の契約になるのですが、自分で見つけてきた相手方（親戚や知人と直接交渉した場合など）とは、不動産会社を通すことなく契約できます。

《一般媒介契約》

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。
最終的に、有力な購入希望者を紹介した不動産会社と取引を進める可能性が最も高くなります。

①売却活動を一社限定で行うので、依頼された不動産会社の責任も大きいので、依頼された不動産会社は必死で売却先を探します。
加えて、仲介手数料は成功報酬になりますので成約に至らないと成約までにかかった経費の回収もできなくなります。
そのため、委任を受けた不動産会社は取引をまとめるために全力で活動することになります。

②販売窓口が一つなので、委任を受けた不動産会社には様々な情報が入ってきます。
情報を基に、あなたと一対一で向き合って販売活動をしていきます。
成約に向かい、あなたと二人三脚で進んでいくことができます。

一対一、二人三脚という関係が悪い方にひっくり返った場合は完全な裏目に出てしまいます。
つまり、委任を受けた不動産会社が、あなたに真実の情報を伝えないで、その不動産会社の都合によって、販売状況が左右されてしまう場合があります。

例えば、
他社から問い合わせや案内依頼があるにもかかわらず、自社だけで買い手を見つけようとすることで金額の値下げを誘引してしまう場合があります。

これは、手数料収入の問題から発生してしまう一部不動産会社の悪しき習慣となっている事態で一般的に「囲い込み」といいます。
「囲い込み」は結果的に、
本来はもっと高い金額で売れるはずの不動産が、手数料収入を倍にしたいという不動産会社の都合で安い金額で売却させられてしまうことになります

アドバイス

一回や二回会っただけでその不動産会社が信頼に足るかどうか判断するのは難しいことも事実です。
事前準備として、複数の不動産会社に簡易査定や無料査定を依頼して、その不動産会社の対応を見比べておくことが大切です。

いきなり、専属専任媒介契約などを結ばないで、とりあえず複数の不動産会社に一般媒介契約で依頼してみることも一つの手になります。
実際に販売活動をしてもらうことで、その不動産会社の対応力や実力を判断することが出来ます。
合わせて、一般媒介契約だからといって手を抜く不動産会社なのかの判断もできます。

媒介契約前に確認しておくこと

☆媒介契約をする前には必ず確認しておいてください

①あなたの希望を明確に伝える
しっかりと売却希望時期、売却希望価格、売却活動の方法、その他希望条件を明確に不動産会社に伝えてください。
大切な事は、あなたの事情を踏まえることです。
引越し可能な時期、売却代金の資金計画、広告宣伝の可否などあなたの事情をしっかりと伝えてください。

あなたの希望を前提として不動産会社と十分に協議をした上で、最終的な条件を決定してください。

②仲介業務の内容を確認する
不動産会社が提示した仲介業務の内容を再確認してください。

• 販売活動の内容…広告宣伝の内容・インターネット広告の内容や頻度・自社顧客への紹介手順・他の不動産会社との連携・指定流通機構への登録の有無などは必ず確認して販売活動の協議を行うようにしましょう。

③報告内容について 専任媒介契約等の場合は、不動産会社による仲介業務の実施状況の報告が、法的に義務付けられています。 しかし報告に内容を具体的にしておかないと、販売活動の実態を把握できないばかりか、不動産会社に対しての不信感が募ってしまい、二人三脚での販売活動に支障を期してしまいます。

参考までに弊社の売却活動を記載しておきますのでチェック項目としてご活用ください

佐藤リアルティの主な売却活動

佐藤リアルティの主な報告活動

報告内容

報告内容

売却活動の内容を書面にてご報告いたしております。

なかなか不動産を売却できない場合

ある程度の期間をおいても不動産が売却されない場合は、不動産会社の販売活動を見直す必要があります。
以下に売却できない原因の一例を記載いたしました。
販売活動の見直しの参考にしてください。

《売り出し価格の見直し》

• 相場より高い価格設定になっていないか
• 短期間で小出しに値下げして、売れ残り物件のようなイメージを与えていないか

《売り出し物件の魅力》

• 物件のメリットを適切に伝えているか
• 物件のデメリットを冷静に判断しているか
• 修理、リフォーム対象箇所はないか
• 不動産周りは綺麗に片付けられ、好印象を与えるイメージが出来上がっているか

《販売活動の見直し》

• あなたの依頼した不動産会社の販売活動は本当に熱心に行われているか
• 広告宣伝は適切かつ有効に無駄なく行われているか
• 修理、リフォーム対象箇所はないか
• 見学希望者があらわれた場合に受け入れる態勢は整えられているか

ご購入希望者が見つかりましたら、「買付証明書」（不動産購入申込書）をご提示いただいた後に具体的な交渉に入ります。
買付証明書には、購入希望代金、代金の支払い条件、引渡し希望日等、購入者の希望条件が記載されています。

これを受けて、具体的な価格や条件の交渉に入ります。
あなたと買主様の双方にご納得いただけるように、佐藤リアルティのノウハウを駆使して交渉いたします。

売却価格はもとより、引渡しに関する諸条件も確実に確認いたします。

• あなた自身が納得いく条件か慎重に判断して、最終的には自分自身で判断することが大切です。
• 建物や設備に不備がある場合、補修を行わない代わりに売却価格を下げるといった交渉もありますので、不動産会社と十分に相談して円滑に交渉を進めるようにしましょう。

口頭による「重要事項説明」
宅地建物取引業法の規定により、売買契約が締結されるまでの間に、買主様に対して物件や契約条件などに関わる重要事項の説明を行うことが義務付けられています。
重要事項説明が記載された書面を交付した上で、買主様に物件に関する詳しい説明を口頭で行うことで、契約後のトラブル防止が図られています。

佐藤リアルティでは、取引の安全を期すために、更なる再調査を行います。

佐藤リアルティの再調査内容

佐藤リアルティでは、価格査定時の調査内容に以下の項目を付け加えて再調査の実施をします。

◆現地調査（付帯設備及び物件状況確認書－「告知書」）

◆法務局調査

◆役所調査

◆「告知書」とは？

例えば、売主様が不具合を知っていながら告知しなかった場合は、、
隠れた瑕疵（かし：備わっているのも関わらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと）とはならないので、深刻なトラブルを招くことにもなりかねません。
国土交通省では、「売主にしかわからない事項について、売主の協力が得られる場合は告知書を提出してもらい、買主に渡すことで、将来のトラブル防止に役立てることが望ましい」としています。

「不動産売買契約書」を用いて契約の締結を行います。
契約内容を確認後、あなた（売主）と買主様双方にご署名、捺印をいただき、買主様より手付金をお受け取りいただきましたら契約は無事に成立になります。

売買契約の基本的な考え方

◆契約は原則として自由
契約は自己責任として締結することが原則です。 最終的にはあなた自身でしっかりと契約内容を確認した上で契約に望むことが大切です。

◆消費者契約法の適応範囲である
例えば、消費者誤認したなどの場合には契約を取り消すことができるほか、消費者にとって不利益な条項（瑕疵担保責任責任など事業者の責任を免除する条項）が無効になるなどの規定があります。
不動産売買契約においても消費者契約法の適応があることを理解しておきましょう。

◆契約を結んだら簡単に解除できない
契約は売主様と買主様の信頼関係の上に成り立つ大切な約束です。
そのため一度契約を締結すると、一方の都合で簡単に契約を解除することはできないことを十分に理解しておいてください。
発生する契約の解除には以下のような場合があります。

〈手付解除〉
相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金の倍返し、放棄により契約を解除することができます。

〈危険負担による解除〉
天災により物件が毀損（きそん：壊れること）した場合に、過大な修復費用がかかるときは、売主様は無条件で契約を解除することが出来ます。

〈契約違反による解除 〉
あなた又は買主様のいずれかが契約に違反した場合、違約金の支払いによって契約が解除されます。

〈瑕疵担保責任に基づく解除〉
物件に重大な瑕疵（欠陥等）があった場合、その瑕疵によって目的が達せられない場合は買主様は無条件で解除出来ます。

〈特約による解除（ローン特約など）〉
特約の内容に応じて解除することが出来ます。
「ローン特約」の場合は、買主様に落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合は買主様は無条件で契約を解除することが出来ます。

合意による解除
あなたと買主様当事者の合意に基づく条件で解除することが出来ます。

• 上記内容は一般的なものであって、個々の契約で契約の解除に関する取り扱いは異なります。

瑕疵担保責任

「雨漏り」や「建物本体のシロアリ被害」のような物件の欠陥を「瑕疵」といいます。
買主様が知り得なかった「瑕疵」を法的に「隠れた瑕疵」と言います。

隠れた瑕疵が判明した場合、買主様は売主様に物件の修理や損害の賠償を求めることが可能です。
なお欠陥が重大で居住することも出来ないような場合は、契約の解除を求めることも出来ます。

物件の瑕疵に対する売主様の責任を法的には「瑕疵担保責任」といいます。

物件の隠れた瑕疵をめぐるトラブルは大変に多いことからも、売主様は物件の瑕疵について誠実に情報提供をし、買主様は十分に物件を確認することで、契約前に瑕疵を明らかにしていくことが重要です。

不動産売買契約条項に記載されている、あなたが物件引渡しまでに行う事項を、計画に基づいて進めてまいります。
佐藤リアルティではあなたのバックアップを完全に行いますのでご安心下さい。

◆あなたが事前に準備する主なもの（全て佐藤リアルティでお手伝いいたします）

所有権の移転手続きと物件の引渡し（鍵の引渡し）を行い、不動産売買の手続きは完了になります。

〈現地確認〉

引渡し前の最終確認を現地にて行います。
「物件状況等報告書」「設備表」に基づき付帯物の確認、境界等をあなたと買主様双方の立会の元行います。

〈登記書類の確認〉

司法書士によって所有権移転登記に必要な書類が揃っているか確認します。
特に住宅ローンが残っている場合には、抵当権の抹消等複雑な権利上の取引が発生いたしますので、佐藤リアルティにおいては、債権者の金融機関や登記手続き をする司法書士と連携を図り安全で確実な取引が行われるよう細心の注意を払って進行します。

〈残代金の受領〉

買主様からあなたに残代金の支払いを行います。
買主様が住宅ローンを利用される場合は該当の金融機関で行います。

〈鍵の引渡し〉

残代金の受領と同時に、あなたは鍵の引渡しをします。
管理規約等がある場合は合わせて買主様にお渡しします。

〈固定資産税等の精算〉

固定資産税・管理費等の負担金の精算をします。引渡し前日まではあなたの負担で、引渡し当日からは買主様の負担となります。

〈諸費用の支払い〉

ここでは、仲介手数料や司法書士への報酬等の支払いを済ませます。

〈確定申告〉

不動産を売却して譲渡益が生じる場合は、確定申告の手続きが必要になります。
確定申告は売却した翌年に行います。